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购房应知应会
时间:2015-05-21 阅读:

购房应知应会

 

  贵阳市房地产市场日益活跃,为了维护广大购房者的权益,我们特编写此购房应知应会,希望能给大家有所帮助,此稿仅供参考。

  一、购房前准备工作

  1、应估算自己的经济实力。根据财务专家建议,月供一般不得超过家庭月收入的50%,做到理性购房,否则会影响生活品质,另外还有购房前的资金准备中房价是重要组成部分,但需明确的是购房所涉及的费用不仅为房价,还有维修资金、税费、物管费、集中供暖房屋还涉及取暖费等其他费用,如果忽略这些问题,往往会造成各个购房预算的超支,可能会造成买得起而住不起的尴尬境地。

  2、应了解几个概念。一是容积率,提到容积率许多购房者都不明所以,其实容积率就是建筑总面积与建筑用地面积的比值。比如在1万平方米的土地上建造5千平方米的建筑,容积率就是0.5,如果5千平方米的建筑是8层,那建筑总面积就是4万平方米,容积率就是4。二是进深,进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙壁到后墙壁之间的实际长度。进深大可以有效地节约用地,但是为了保证住宅有良好的自然采光和通风,住宅的进深不宜过大,通常限定在5米左右。三是层高,上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。合适的层高决定了入住的舒适度,目前贵阳市房屋层高在2.8米-3.2米之间,其中以3米的层高比较普遍而且舒适度适中。四是建筑密度,建筑密度是指在小区内的各类建筑基底总面积与小区整体用地的比率,以百分比计算,通过这个数值可以看出小区内建筑的密集程度,比如一块地为1万平方米,其中建筑底层面积3千平方米,这块用地的建筑密度就是3000/10000=30% 。建筑密度一般不会超过40%-50%,用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。五是绿地率,即小区用地范围内各类绿地面积的总和与小区用地面积的比率,距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地,不管它们上面是否有绿化,都不计入绿地面积。绿地率越高,环境越好。

  3、应查看筑房网(www.gyfc.net)。在筑房网上搜索拟购楼盘相关信息,尤其注意楼盘表中各套房屋状态,限制销售的房屋不能进行网签合同和备案,只有显示白色的房屋处于待售状态,可以购买。

  二、购房手续办理

  1、应查看楼盘相关证件和手续。签订购房合同前要查验开发商是否公示合法的售房手续及证件,具体来说就是“五证”,即《国有土地使用证》是土地权利人享有土地权利的证明;《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地钱,经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证;《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证;《建设工程施工许可证》是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的建设工程施工许可证,是建设单位进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属登记的主要依据之一;《商品房预售许可证》(《商品房现售备案证明》)未取得此证的,不得进行商品房预售或销售。

  除此之外在楼盘销售现场还要公示《房地产开发企业资质证书》、《工商营业执照》、经规划部门批准的项目总平面图、商品房面积和价格、商品房买卖合同示范文本等。房开商委托房地产经纪机构代理销售商品房的,还应公示商品房销售委托书及受委托的房地产经纪机构的《工商营业执照》和《房地产经纪机构备案证书》。

  2、应知道定金收取问题。相关法规政策规定:未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得进行预售,不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。对未取得商品房预售许可证的楼盘,房开企业向购房者提出收取定金的,购房人一定要小心谨慎,避免引起纠纷。取得预售许可证的项目,房开企业可以预先收取定金,购房人与房开企业应当签订书面定金协议,定金协议应当明示定金的法律后果、所购房屋的基本情况以及可能增加买受人义务、限制买受人权利的其他内容。

  3、应避免分期首付。个别房地产开发企业以分期首付方式促销商品房,变相降低房贷准入标准,即购房者在签订购房合同时支付一部分首付款,首付余款由开发商先行垫付,特提醒广大购房人,以分期首付方式存在借贷安全隐患,不要以分期首付方式购买商品房,切实维护自身合法权益。

  4、应仔细阅读并理解商品房买卖合同正文及补充协议全部条款。购房合同应采用贵州省住房和城乡建设厅贵州省工商行政管理局的商品房买卖合同示范文本。签合同时要仔细阅读并正确理解合同各项条款内容,注意双方权力与义务是否对等,明确双方违约责任,合同内容尽可能全面、详细,文字表达要清晰、准确。

  5、应知道签订购房合同流程。贵阳市商品房销售统一实行网上签约(简称网签),按照“大数据”工作相关要求,住建局开发了“房易通”系统,目前部分房开公司已使用该系统,故网签有两种模式,两种模式大体相同,有些许差异,现介绍购房签约流程如下:

  ①购房人在售楼现场选定要购买的房屋;

  ②房开商销售人员登录到筑房网的商品房网上签约与备案系统;

  ③找到拟购买的房屋,进入签约页面填写合同内容;

  ④销售人员打印合同样本,购房人仔细阅读合同内容;

  ⑤完善合同并提交备案,提交时会自动生成合同密码,该密码应该由购房人牢记(购房人以后可上网更改该密码),合同提交后买卖双方对合同条款修改时需要使用该密码。购房人在网签合同提交后,会马上收到筑房网网签系统自动发送的提示短信,短信内容如下:XXX,您购买的XX楼盘,房号为XXX的合同已通过筑房网签约完成,登记号:XXX,合同变更密码:XXX。你可通过筑房网(www.gyfc.net)首页左侧“购房合同查询”查看合同、了解备案情况。咨询电话:85812610转601,608,609

  ⑥打印正式合同,买卖双方签章,购房人要求房开公司提供一份经双方签章的正式合同留存。

  ⑦房开商持购房合同签约后30日内到住建部门备案;

  ⑧房开商返还一份已加盖备案专用章的购房合同给购房人。(使用“房易通”系统的合同,购房人在网签时取得的合同上有二维码,此种合同住建部门不再加盖备案专用章,购房人通过手机扫描合同上的二维码即可知道合同是否已经备案,房开公司也不再返还购房合同给购房人。)

  6、应交存房屋维修资金。商品房专项维修资金应由业主按照所拥有物业的建筑面积交存;属于设立专项维修资金的业主所有,实行统一归集、专户存储、业主决策、共同使用、政府监管、公开透明的原则;专项用于城市规划区国有土地范围内商品房共用部位和共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造。为保障购房业主自身权益,业主可将需缴纳的专项维修资金一次性直接存入所购商品房属地的维修资金专户。贵阳市住房和城乡建设局目前主要监管云岩区、南明区、观山湖区、乌当区、高新区范围维修资金(专户账号:10310124200000016,专户名称:贵阳市住房和城乡建设局)。
 

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